建築系のアドバイザーを見つける

中古住宅を購入してリフォームするにしても、土地を探してロlコスト住宅を建てる場合も、どこかで建築系の専門家に頼らなければなりません。

 

建築系の専門家とは、そのものズパリの建築家や設計士、あるいは町の工務庖、さまざまな種類のリフォーム業者などです。
 
「三角の家」のTさんは、土地を見に行くときから増井さんという「工務庖&建築家」的な方に頼んで、一緒にご覧になっていました。
 
結局、それがあの個性的な「三角の家」を生み出すキッカケになったのです。
 
Tさんのクlスのように、物件選定の段階からあらかじめ建築系の専門家からアドバイスを得られるのが理想です。
 
そのためには、物件と平行してリフォームや建築を依頼する「建築専門家」も探した方がよいでしょう。
 
よくある失敗パターンは、すでに縁故で決まっている場合。
 
「親の代から頼んでいる大工さん」や「同級生の設計士」といった、なにかのしがらみがある「建築専門家」に頼んでしまうこと。
 
そういう場合は、往々にしていいたいことがいえなくなり、結果的に納得できない仕上がりに終わったりします。
 
この場合の「建築専門家」は、あくまでも自分と価値観があった人や企業を選ばなければなりません。
 
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「使用価値」物件を探し出すためには

では、どうすればネットで見つからない、レインズにも登録されていない「使用価値」基準にかなう物件に出会えるのか?

 

それには、地道な努力が必要です。

 

ひとつの方法としては、そういう物件をレインズに登録したがらない不動産業者の顧客リストに、自分の名前を載せることです。

 

まず、絞り込んだターゲットエリアに出かけます。

 

その街を歩き、不動産屋さんのワインドーショッピングをしてください。

 

そして、自分が物件を売る立場なら、どの業者に頼みたいか考えてみましょう。

 

「この業者なら、きっと売ってくれそうだ」というところが見つかったら、そこに入っていきます。業者、がヒマな時間帯、がいいと思います。

 

できれば、平日の昼間か夜。水曜は避けてください。仕事のできる不動産業者は、水曜日には事務所よりもゴルフ場にいることが多いからです。

 

不動産業者の庖頭で、実際にどのような人物が出てきて、あなたの相手をするかはわかりません。

 

でも、なるべく仕事のできそうな人をつかまえたほうがいいことはたしかです。

 

「私はこのエリアで:::という条件の中古住宅を探しているのですが」そういって、相談に乗ってもらいましょう。

 

そのとき、いくつか物件を紹介されるかもしれません。自分の基準にかなっていると思う物件があれば、案内を依頼しましょう。

 

なければ、無理になにかを見る必要はありません。

 

そして、自分の相手をしてくれた担当者が、Eの程度「よい」業者なのか、見極めてくつまり、自分たちのニlズをどれくらい理解してもらえたか。

 

また、それに対しださい。

 

てどれくらい熱心に応えようとしているか:::などです。

 

これには、とくに決まったやり方があるわけではありません。人間関係のつくり方でもあるので、それぞれの持ち味を生かしてやってみてください。業者は当然のように、アンケートの記入を求めてきます。

 

住所氏名、電話番号(携帯も)、アドレス等は正確に記入してください。

 

自己資金や収入等、希望条件の物件が出れば「即決」できる、というご自身の経済状態
や収入状況も正確に伝えてください。

 

不動産業者は、一所懸命仲介して話をまとめたのにローンが通らないからオジャン、というのを最も嫌います。

 

次に、業者の意欲を刺激してお〈必要もあります。

会話やアンケートの内容から、あなたが条件にあった物件さえあれば飛んできてすぐに決める優良な顧客だと、不動産業者に思わせたほうが一所懸命やってくれます。

 

最後に必ず、「もし、いい物件が出ましたら、ぜひお知らせください。平日でもなるべく都合をつけて見に来ますから」ということを、はっきりいっておいてください。

 

この気持ちが相手に伝わり、担当者がやる気になれば、あなたは彼(彼女)の顧客リストの「低額中古の客」の欄の上位に載ることになります。もちろん、1社だけでは心もとないので、同一エリアで最低3社くらいは、同じようにして顧客リストの上位に載せてもらって下さい。

 

-軒の不動産業者で最低でも1時間、長ければ2時間くらい話し込むことになるかもしれませんから、けつこう気疲れします。

 

でも、その程度の努力は惜しまないことです。

 

もし、その業者さんがあなたの基準に近い物件を紹介し続けてくれれば、それはすなわち「よい」業者きんです。

 

そういう業者さんとの関係は大切にしてください。

 

たとえば、たとえ案内してもらうには及、ばなくても、「今回はありがとうございました。ちょっと:::の面で検討できませんが、またいいモノがありましたら、どうぞお知らせください」そういったことを、電話やメールで伝えるだけでいいのです。

 

前にも書いた通り、こちらの基準からかけ離れた物件ばかりをすすめてくる業者さんとは、いくら関係を深めても「当たり」に出会う確率は低いとお考えください。

 

「たくさん見る」ということは大切ですが、ある程度は絞り込んでおかないと「目を肥やす」ことにはつながりません。

「使用価値」物件はどこにあるのか?

じつは、ネットでだけで「使用価値」基準にかなう物件:::つまり「低額の優良な中古不動産」に出会える可能性は、それほE高いとはいえません。

 

なぜでしょう?

 

それは、この不動産業者の手数料の問題が大きくからんできます。

 

「ヤフー不動産」やその他の不動産ポlタルサイトに、自分たちが仲介する物件を載せるためには費用がかかります。

 

彼らにとって、低額物件は手数料が少ないからオイシクありません。

 

「そんなもうからない物件をヤフーに載せてまで売ることはないだろう」というのがひとつの大きな理由。

 

もうひとつは、手数料が安いからこそ「両手」を狙ってきます。

 

売り主さんから売却の依頼を受けると、極力自分で買い手を見つけようとするのです。

 

また、もしその物件が売りやすそう(価格が安くて良質)であればあるほど、自分たち(あるいは担当者自身)の力で買い手を見つけ、「両手」の手数料を得ようとします。

 

「これは絶対に買い手がつきそう」と思ったら、法律で定められた指定流通機構(レインズ)に登録しても、すぐに取り消してしまうなど、ほぽ違法な行為を行なったりします。

 

レインズに出ないと、他の業者にはわかりません。したがって、当然ヤフーやアットホームにも出ません。

 

すると、普通に中古不動産を探している方は、その業者から知らせてもらわない限り、そういうオイシイ物件と出会えない、ということになります。

 

そして、ヤフlやアットホームに表示されている物件は、「両手」を狙った売り主側の業者がある程度努力してみたけれど、自分たちで買い手を見つけられなかった「残りもの」物件と見ることもできます。

 

ただし、「残りもの」だからといって「使用価値」基準で考えた場合、避けるべき物件ばかりだとは限りません。

片手で3%+6万円、両手ならその倍が手数料

レインズがその本来の役割を果たしきれていない原因のひとつは、不動産業者の仲介手数料の仕組みにあります。

 

不動産業者の手数料について簡単に説明していきます。

 

先に説明したように、中古不動産の売買を不動産業者が仲介した場合、売り手、買い手のそれぞれに対して売買約定額の3%+6万円の手数料を請求することができます。

 

つまり合計で6%+ロ万円。業界ではこれを「両手」といいます。

 

1000万円の中古住宅の売買を成立に導くと、6%のω万円+ロ万円でη万円が彼らの懐に転がり込むのです。

 

はっきりいって、高いですよね!

 

じつは「3%+6万円」というのは、法律で定められた上限です。

 

それ以下でも全然構わないのですが、な、ぜかあたり前のように、ほとんどの取引きで3%+6万円の手数料が請求されます。

 

最近、「仲介手数料半額」などというスローガンを掲げて、1・5%+3万円の手数料で仲介する不動産業者も現れ始めました。ただ、通常は3%+6万円なので、そちらを想定しておいたほうがよいでしょう。

 

さて、ひとつの業者が売り手と買い手の両方を結びつけられる場合と、どちらにも業者がつく場合があります。

 

A 買い手(あなた)⇒ 仲介業者⇒買い手側媒介業者⇒売り手

 

B買い手(あなた) ⇒売り主側業者⇒売り主

 

Aの場合、仲介業者は手数料を売り手、買い手の両方から合わせて6%十四万円です。

 

Bの場合は、業界用語で「片手」と呼んでいます。この場合「媒介」業者が買い手から
のみ3%+6万円を得ます。

 

売り主側業者も売り主側からのみ3%+6万円の手数料を得ることになります。

 

不動産業者なら、誰でもAの「両手」をやりたがります。ほとんど同じ手間で得られる手数料は倍ですから。

 

たとえ「よい」業者といえども「両手」をやりたいのが本音なのです。

中古不動産の流通の仕組みを知る

「よい」業者と出会い、自分たちに合った物件を紹介してもらうためにも、相手の手の内をある程度知っておいたほうがいいでしょう。

 

ここではまず、中古不動産がどういう仕組みで流通し、取引きされているのか基本的な流れを説明しておきます。

 

その仕組みがわかることで物件探しがスムーズになり、その後の交渉もやりやすくなります。新築とちがって中古不動産の場合、売り主は企業ではなくて個人がほとんどです。

 

彼らが不動産業者に買い手を探すための「媒介」を依頼しているのです。

 

売り主に媒介を依頼された不動産業者は、1週間以内に指定流通機構に、その物件を登録しなければなりません。
 

指定流通機構とは、レインズと呼ばれています。

 

これは、簡単にいえば不動産業者にとっての「ヤフl不動産」みたいなものです。

 

ただし、不動産業者でない一般の方はレインズを見ることはできません。

 

不動産業者は見ることができます。

 

これは、レインズを見た他の不動産業者が、買い手を探すことを可能にするためです。
 
つまり、レインズに登録された物件は、理論上は日本中のどの不動産業者が買い手を見つけてもよいことになります。
 
それは、素晴らしい!
 
と、誰もが考えるこの制度。じつは、さまざまな問題点を抱えています。

よい不動産業者との出会いが第一歩

じつは、自分たちにあった「よい」物件を見つけるための早道は、「よい」仲介業者さんを見つけることです。

 

ただ、「よい」業者だけが「よい」物件を探してくるわけではないので、そのあたりは誤解しないでください。

 
そして、業者といっても会社単位で考えないでください。
 
あくまでも、担当者レベルです。
 
どの会社に所属しているか、という「看板」よりも、その担当者が「よい」のか、そうでないのかが大切なのです。
 
では「よい」業者さんとは、どんな業者でしょう?
 
たとえば、
 
「たくさん物件を紹介してくれる」
「こまめに物件情報を知らせてくれる」
「応対がていねいで礼儀正しい」
「大きな企業グループに属している」
「業績が安定している」
 
こういった条件を満たしているからといって、決して「よい」業者ではありません。
 
「よい」業者の絶対的な条件とは、自分たちの希望にあう物件を見つけてきて、いち早く知らせてくれるこの条件を満たせば、やたらとたくさん物件を紹介してくれなくても、頻繁に連絡をよこさなくても、多少ぶっきらぼうでも、大きな会社に所属していなくても:::「よい」業者だと考えてください。
 
考えてみれば、これは「あたり前」なのですが、その「あたり前」がなかなか実現しないのが不動産業界の悲しい現実です。
 
そうでないほとんEの業者は、自分たちが売りたい、売りやすい物件をすすめて売ろうとするということを、肝に銘じておいてください。
 
不動産業者は、物件の売買を成約させてはじめて手数料が入ります。
 
成約しなければ手数料はゼロ。
 
だから、できるだけ多く、しかも早く、売買を成約させようとします。
 
成約を優先する不動産業者は、一人ひとりの客の「探している」条件を満たす物件よりも、とりあえずいまある物件を売ろうとします。
 
「今週中に決めてください」
「ほかに検討客がいるから急いでください」
 
こういうのは、不動産業者の常套句です。
 
十中八九は「売らんがため」のトークだと思って間違いないでしょう。
 
残念ながら、不動産業界は慢性的に人材不足。
 
こちらのニ1ズを汲み取って物件を探し、すすめてくれる「よい」業者はかなり少数派です。
 
だから、「よい」業者さんに出会える確率は叩分の1以下だと考えてください。
 
まずは、できるだけ多くの物件を見ることです。
 
多くの物件を見ているうちに、「よい」業者とめぐり会う可能性が高まります。

意外な狙い目は公団分譲の「団地」

その昔、日本住宅公団というのがありました。

 

何度か名前が変わって、いまはUR都市機構(独立行政法人都市再生機構)です。一般には「公団」の名で知られていました。

 

その公団がつくったのが「公団住宅」という「団地」。初めてDK(、ダイニングキッチン)という概念を導入したり、洋式便座を普及させたり:::戦後の住宅史の中で輝ける1章を割けるのが、この「団地」なのです。

 

それが、いまでは築初年、判年と経過して:::老朽化しています。しかし、これが意外な狙い目なのです。

 

まず価格。安いものなら200万円台、300万円台。比較的高い東京の多摩ニュ1タウンあたりでも、ω2mで1000万円台の前半だったりします。

 

次に耐久性。公団は日本の住宅政策をリードするという誇り高き存在でした。

 

だから、初年前、制年前の団地づくりでは、ある程度採算を度外視して基礎や躯体をしっかりとつくったといわれています。だから、かなりの確度で高い耐久性に期待できます。

 

そして、可変性。躯体がしっかりしているので、中身さえリフォームすれば最新設備も導入が可能。水廻りを一新することも可能です。

 

比較的手狭な住戸が多いのですが、価格によっては同じ団地内に2戸購入することも可能になります。

 

うまく探せば隣あった住戸を購入できるかもしれません。

 

選択のポイントは次のとおりです。

 

[リフォームが前提]
内装は全部やりかえるくらいのつもりで。配管の状態は重要なチェックポイント。

 

[良好な環境を選ぶ]
保育園や公園がついている物件が多い。

 

[建替え計画をチェック]
近い将来に建替え予定のある場合は、その内容をチェック。自分の人生プランに合致していれば検討も可能。

 

[当然、価格は交渉できる]
取引きは通常の中古マンションと同じ。

情報源の主力はネットだが

住まいを探す、といえば昔は不動産屋さんめぐり。

 

また、新聞に折り込まれるチラシも有力な情報源でした。

 

でも、いまはまずネットが「入り口」になります。

 

それも、ポータルサイトの利用が最も便利です。

 

つまりヤフーの「不動産」やリクルートの「SUMO」です。

 

ここでは、ヤフー不動産をベlスに簡単な検索方法をご説明しておきます。

 

フロントペlジの左側に、「YAHOOサービス」として「ショッピング」や「オークション」「ニュース」「天気」などの項目が並んでいます。

 

この真ん中からやや下に「不動産」というのがあります。

 

これが、「ヤフl不動産」です。

 

ここをクリックすると、日本の地図が出てきますので、ご自身のエリアを選んでください。

 

次に「買う」のところに「新築マンション」や「新築二戸建て」以下のメニューが並んでいます。

 

この場合は、希望にあわせて「仲介一戸建て」や「仲介マンション」を選んでください。

 

あとは、各エリアブロックによって表示の仕方が異なります。

 

関東なら、まず都道府県を選んでから、路線別か地域別で検索するようになっています。

 

どちらで進んでもいいのですが、検索条件を入力するときにはちょっとだけ注意が必要です一戸建てなら、ご希望の「建物面積」だけを入力してください。

 

マンションなら「間取り」のところで「ワンルlム」や「1DK」など明らかに関係なさそうなもの以外に、す
ベてチェックを入れてください。

 

ほかはとくに指定しない方がいいでしょう。

 

住戸の中というのは、購入してからさま、ぎまにリフォームすることができるので、現状にこだわって選択肢を狭める必要はありません。

 

したがって、検索をかけるときにはできるだけ条件をゆるやかに設定してください。

 

それで検索ボタンをクリックすると、指定した路線の沿線、あるいは地域のすべての物件情報が、価格の低い方から順番に表示されます。

 

ここで、予算や希望にあった物件があれば、「詳細」をクリックして具体的な検討に入ります。

 

もし、予算内でめぼしい物件が見つからなかったら、思い切ってエリアを変えてみてください。

 

人気の路線にこだわると、予算にあった物件が見つからない可能性があります。

 

たとえば、関東なら東急田園都市線にこだわると1000万円程度の二戸建てはほとん出てきません。

 

しかし、ちょっと外れたJR横浜線沿線なら1000万円未満の物件がたくさん出てきます。

 

そして、こういう情報は日々変わります。住まい探しを始めたら、マメにチェックするようにしてください。

 

また、ヤフー不動産だけでなく、SUMOやアットホーム等、ほかの有力サイトもあわせてチェックしてください。

 

各サイトに共通している物件もありますが、単独で出ている場合もあるので、幅広く探す場合は有力サイトを一通りチェックすることをおすすめします。

 

さらに、有力サイトだけではなく、不動産業者のサイトをチェックすると、より広範囲に物件を探すことができます。

 

東急リバブルや三井のリハワスなどの大手もいいのですが、ここで狙いたい1000万円前後の物件は、地元の有力な不動産業者が仲介している場合が多いのです。

 

自分が探しているエリアに強い不動産業者は、ヤフl不動産等で物件を探しているうちに自然とわかってきます。

 

そういう「地元有力系」の業者さんも合わせてチェックするようにしてみましょう。

「広い」ことが「絶対に」いいことではない

家は広いほうがいい、と思っていませんか?

 

それは、すべての家族に共通することではありません。

 

住まいには、適度なサイズというものがあるはずです。

 

たとえば、国土交通省の目標である「都市居住型誘導居住面積水準」によると、ふたり以上の世帯の場合は「md×世帯人数+md」という基準が示されています。

 

この基準にしたがえば夫婦ふたりで暮らすには出ばということになります。親子4人なら%凶です。でも、これはあくまでも目安です。

 

どれくらいの広きに住むかは、それぞれの家族の価値観によって決まります。

 

広々としたところで伸び伸びと暮らすのか、さほEの広さを求めずに、限られた面積を上手に使って快適に暮らすのか::。

 

面積が広いと、掃除等のお手入れをする場所も増えます。ひとりの専業主婦が常に家の中をキレイに保っておける広さの限界は、初坪(約100d)あたりではないでしょうか。

 

それ以上になると、よほど勤勉に掃除をしない限り行き届かなくなります。

 

もっとも、家族の協力があれば、当然この面積は増えます。

 

また、「広く暮らす」ために必要なのは、絶対的な面積だけではなく、そこに暮らす人や置かれるモノとの兼ね合いです。

 

不要なモノであふれた「広くても狭い家」があれば、シンプルでよく片づいた「狭くても広い」家もあります。

 

広さを絶対的な基準にするのではなく、暮らし方も含めた住まい選びを考えてみるのも、ひとつの方向性です。

一戸建てか? マンションか?

このどちらかで悩まれる方はけつこういます。でも、最初からどちらかに決める必要はないと思います。エリアを決めたら、最初はこ
のどちらの物件も検討対象にして、研究してください。そのうち「マンションがいいな」とか「やっぱり一戸建て」というように、噌好がはっきりした場合はどちらかに絞り込んでもいいと思います。ここでは、それぞれの特性について軽く触れておきましょう。まず、二戸建てについて。日本の二戸建て住宅はたいていが木造です。先に書いたとおり、木造住宅は築お年で不動産的な評価はゼロとなります。だからといって、人も住めないボロボロの家ばかりではありません。むしろ、築お年以上でも十分快適に住める家がたくさんあります。ただし、これは設計や施工の精度、建材など元々のその家の「つくり方」に加えて、どのように使ってきたかというこれまでの居住者の「住み方」が大いに関係します。元がしっかりしていて、しかもていねいに使ってきた住まいなら、築お年以上でもまだまだ「使用価値」があります。元がしっかりしているのに使い方が乱暴でメンテナンスも施されず、傷みが激しい家なら、適度な修繕を施すことで十分に住めるレベルに回復します。避けるべきは、元がよくない上に傷みも激しい家。こういう場合は、建て替えるよりほかありません。そして、二戸建ての最大のメリットは、ランニングコストをある程度は自分で調整できることです。まず、マンションとちがって管理費や修繕積立金、それに駐車場代がかかりません。補修や修繕も、自分でやるのか職人さんに頼むのかは、自らの判断です。大まかにいって、マンションよりも日々の費用は安くなるでしょう。一戸建てはマンションにくらべて駅から遠い場所にあることが多いのが現実。同じ予算で探す場合は、やや不便な場所になることを覚悟してください。ただし、床面積はマンションよりも広くなる場合が多いでしょう。マンションの場合は、ほとんどが鉄筋コンクリート造です。その耐用年数は諸説ありますが、ほぼ印年は大丈夫と考えていいでしょう。日本の分譲マンションはまだ、築印年を超えるものはほとんどないので、たしかなことはいえませんが、初年から100年くらいまで使える可能性も十分あります。もっとも、これにも設計や施工の精度、その後の修繕状況によって、個々に大きく異なります。通常、築お年程度のマンションが平均レベルの状態なら、あと印年くらいは住み続けられると考えていいでしょう。マンションはあくまでも「共同住宅」です。マンション全体のことについては、一住戸の区分所有者だけでは何も決められません。たとえば、大規模修繕を行なうことになり、「積立金が不足しているので各住戸均等割りで印万円負担」というような決議が管理組合の総会で可決されてしまうと、当然それに従わなければなりません。管理費や修繕積立金、駐車場使用料等の値上げが可決された場合も同様です。また、いまの法規では「区分所有者の5分の4の賛成」で、建替えができることになっています。これが決まると、建替えに参加しない区分所有者は建替え組合に持分を売却してマンションから出て行かなければなりません。マンションは、管理や清掃、ゴミ出し等の業務がアワトソlシングされていて、日常の暮らしのわずらわしさはありませんが、そのぶん管理費等の日常のコストがかかります。さらに、自分ひとりでは決められない「共同住宅」の制約も受け入れる必要があります。そして、マンションの場合はおおむね二戸建てにくらべてより駅に近い立地にあります。ただし、同じ価格だと床面積は狭くなるはずです。